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財(cái)政部頒發(fā)了《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》(下稱(chēng)“新制度”),并規(guī)定自2014年1月1日起,在除金融保險(xiǎn)業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)施行,鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。該制度對(duì)我國(guó)企業(yè)產(chǎn)品成本核算有關(guān)的“成本核算對(duì)象”、“成本核算項(xiàng)目和范圍”、“成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)”等內(nèi)容,進(jìn)行了系統(tǒng)的明確與規(guī)范。對(duì)所有企業(yè)建立健全產(chǎn)品成本核算制度,規(guī)范企業(yè)成本核算行為,保證企業(yè)產(chǎn)品成本信息真實(shí)、完整等具有重大意義。
新制度中關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容與《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》(下稱(chēng)“原制度”)中的相關(guān)規(guī)定相比,房地產(chǎn)企業(yè)“開(kāi)發(fā)成本明細(xì)項(xiàng)目”的具體核算內(nèi)容發(fā)生了4個(gè)方面的變化。
引入作業(yè)成本法
新制度的最大亮點(diǎn)是,引入了新的成本管理方法—— —“作業(yè)成本法”。體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算來(lái)看,主要是將原制度在“期間費(fèi)用”開(kāi)支的部分費(fèi)用計(jì)入了“開(kāi)發(fā)成本”,使成本信息更加真實(shí)、完整。
主要項(xiàng)目有,將原制度在“管理費(fèi)用”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”開(kāi)支的項(xiàng)目,計(jì)入了“開(kāi)發(fā)成本—— —前期工程費(fèi)”。比如安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)以及臨時(shí)圍墻、圍欄、圍板的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用等。
將原制度規(guī)定在“管理費(fèi)用”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”開(kāi)支的項(xiàng)目,計(jì)入了“開(kāi)發(fā)成本—— —開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”。比如:預(yù)結(jié)算編制與審核費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷(xiāo)售環(huán)境改造費(fèi)、臨時(shí)銷(xiāo)售通道工程費(fèi)、售樓處裝飾裝修費(fèi)、樣板間費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)等。
將原制度規(guī)定在“銷(xiāo)售費(fèi)用”開(kāi)支的項(xiàng)目,計(jì)入了“開(kāi)發(fā)成本—— —基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”。比如,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等室外零星設(shè)施費(fèi)用。
新增借款費(fèi)用項(xiàng)目
無(wú)論是原制度還是國(guó)家的企業(yè)所得稅、土地增值稅稅收政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)的成本項(xiàng)目均為6個(gè),即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。
而《新成本制度》在房地產(chǎn)企業(yè)原有的6個(gè)成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上,新增了第7個(gè)成本項(xiàng)目—— —“借款費(fèi)用”,并明確規(guī)定其用來(lái)核算符合資本化條件的借款費(fèi)用。也就是說(shuō),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中,即取得《施工許可證》后工程開(kāi)工至工程竣工交付取得《大產(chǎn)權(quán)證》期間,因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借款而發(fā)生的費(fèi)用,需要進(jìn)行資本化處理,計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本—— —借款費(fèi)用”核算。
這一變化,解決了房地產(chǎn)企業(yè)核算“借款費(fèi)用”計(jì)入哪個(gè)成本項(xiàng)目的難題,對(duì)企業(yè)來(lái)講是一大福音。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—— —借款費(fèi)用》,并結(jié)合《新成本制度》要求,筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)核算“開(kāi)發(fā)成本—— —借款費(fèi)用”應(yīng)該設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目核算:利息支出,指房地產(chǎn)企業(yè)支付給銀行等金融機(jī)構(gòu)的利息支出、非金融機(jī)構(gòu)的利息支出;匯兌損益,指房地產(chǎn)企業(yè)借入外幣資金因匯率變動(dòng)對(duì)外幣本金及其利息的記賬本位幣金額所產(chǎn)生的差額;金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi),因借款而支付給金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi),如融資顧問(wèn)費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)、理財(cái)費(fèi)用、貸款傭金等;中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用,因借款而必須發(fā)生的支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用,如支付的土地評(píng)估費(fèi)、在建工程評(píng)估費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)、財(cái)務(wù)報(bào)告審計(jì)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等;其他,指因借款而支付的其他借款費(fèi)用,如土地抵押登記費(fèi)、在建工程抵押登記費(fèi)、租賃登記費(fèi)等。
細(xì)化和明確前期工程費(fèi)
新制度把“前期工程費(fèi)”明確分為勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)四大類(lèi),并將這四大類(lèi)進(jìn)行了細(xì)化。
勘察設(shè)計(jì)費(fèi),包括勘測(cè)丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。其中,勘測(cè)丈量費(fèi)包括初勘、詳勘等。主要有水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi),沉降觀測(cè)費(fèi),日照測(cè)試費(fèi),撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi),復(fù)線費(fèi),定線費(fèi),施工放線費(fèi),建筑面積丈量費(fèi)等。
而規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)則包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)以及其他項(xiàng)目。
規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi),包括方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他項(xiàng)目則包括可行性研究費(fèi)、咨詢(xún)論證費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。
報(bào)批報(bào)建增容費(fèi),包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)和項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)。
報(bào)批報(bào)建費(fèi),包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金、教師住宅基金或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi),包括項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)以及水、電、煤氣增容費(fèi)等。
“三通一平”費(fèi),包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水用電、場(chǎng)地平整的設(shè)計(jì)費(fèi)、建造費(fèi)等。臨時(shí)道路,包括接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。臨時(shí)用電,包括接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。臨時(shí)用水,包括接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。場(chǎng)地平整,包括基礎(chǔ)開(kāi)挖前場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。
臨時(shí)設(shè)施費(fèi),包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)圍墻、臨時(shí)圍板、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地的設(shè)計(jì)費(fèi)、建造裝飾費(fèi)等。臨時(shí)圍墻,包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用;臨時(shí)辦公室,包括租金、建造及裝飾費(fèi)用。臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi),含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)等;臨時(shí)圍板,包括圍板設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。
從上述可以看出,《新成本制度》關(guān)于“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目的具體規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正確核算成本意義重大。
擴(kuò)展開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的核算內(nèi)容
新制度對(duì)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的內(nèi)涵進(jìn)行了重新定義與分類(lèi),同時(shí)參照相關(guān)規(guī)定,對(duì)其具體核算內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)展。與原制度相比,有3個(gè)方面的變化:
首先,重新定義了“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的內(nèi)涵。
新制度明確規(guī)定,“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”,是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。
其次,將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”進(jìn)行了重新分類(lèi)。
將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”分為工程管理費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi)等三大部分,并對(duì)每一部分內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化。
最后,對(duì)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的具體核算內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)展。
新制度對(duì)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的具體核算內(nèi)容,充分考慮了相關(guān)規(guī)定,同時(shí)也與原制度有一定銜接,且有了更多的擴(kuò)展與突破。
具體核算內(nèi)容,包括工程管理費(fèi),即為直接組織和管理所開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目而發(fā)生的職工薪酬、行政費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等;營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi),包括廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷(xiāo)售環(huán)境改造費(fèi)、臨時(shí)銷(xiāo)售通道工程費(fèi)、售樓處裝飾裝修費(fèi)、樣板間費(fèi)用等;物業(yè)管理完善費(fèi),主要包括按照規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)公司代管的房屋維修基金、物業(yè)管理基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金,以及小區(qū)入住前投入的前期物業(yè)管理費(fèi)用。
總之,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照新制度的新要求,結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況,制定企業(yè)自身的《企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算辦法》,規(guī)定成本核算對(duì)象、成本核算項(xiàng)目與范圍、成本的歸集與分配結(jié)轉(zhuǎn)、職能部門(mén)成本管理責(zé)任制等內(nèi)容,并嚴(yán)格執(zhí)行,進(jìn)一步完善,提升企業(yè)成本管理水平,以保證房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本信息的真實(shí)性與完整性。
指導(dǎo)單位:茂名市工業(yè)和信息化局
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