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進入2018年，此前一批房企債務到了償還期限，加之國內樓市調控收緊的總體風向，令房企轉而尋求更多元和帶來正面效應的融資方式。
2017年12月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計697.23億元，環(huán)比大幅減少44.05%。
這是11月融資額達年度峰值后的迅速轉折，主要原因，是恒大地產引入占比融資總額超48%的600億股權投資。若不計算此筆股權融資，12月完成融資金額折合人民幣環(huán)比增加7.9%。
進入12月，房企除了海外發(fā)債，股權融資也比較活躍，尤以大房企為主。12月的股權融資中，海外共計10家企業(yè)通過股票期權計劃，融資折合人民幣0.588億元；境內股權融資僅融創(chuàng)國際認購融創(chuàng)中國配售股份，融資總額折合人民幣65.385億元。
多家券商認為，近年來房企對開發(fā)貸的依賴程度下降。開發(fā)貸占比由 2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。房企取得開發(fā)貸前必須取得四證，且開發(fā)貸不得用于購置土地，因此房企在開發(fā)最初期需要通過其他渠道籌集資金。
開發(fā)貸依賴下降
1月9日，一家中小型房企投資部人士告訴記者，房企對傳統(tǒng)融資方式銀行貸款的依賴情況已發(fā)生變化。公司內部不論是通過員工跟投還是金融創(chuàng)新，都是在開拓更多融資渠道。
國海證券(000750,股吧)研報指出，2017年由于債券收益率上升太快，房企紛紛取消或推遲發(fā)債計劃，房企融資有回流信托渠道跡象。截至2017年上半年，房地產信托余額上升至1.77萬億元，二季度發(fā)行量再創(chuàng)新高達2705億元，超過2013年第四季度。
上述研報顯示，2015年下半年和2016年發(fā)行的許多房企公司債是3+2期限，如果投資機構出于房地產行業(yè)資金鏈緊張可能會出現對違約的擔憂而選擇回售，那償還壓力可能會提前到2018年或2019年。如1月8日，碧桂園召開投資者會宣布發(fā)美元債，用于提早贖回2023年票據及一般營運資金。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，房企融資能力之戰(zhàn)還將持續(xù)，行業(yè)也將在激烈競爭下重新洗牌。在債權融資額度無法滿足企業(yè)需求，融資成本居高不下的情況下，近幾月來，出讓項目權益的方式進行境內股權融資逐漸成為房企融資的常用方式之一。
他表示，房企短期內為了減少資金周轉壓力，需要積極拓寬融資渠道，但同時也要注意平衡“債與股”的財務杠桿，對待投資人伸出的“橄欖枝”擦亮眼睛，嚴控融資風險。
多元融資謀合力
對于融資方式改變，高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務主管及執(zhí)行董事汪蓓認為，一方面房企去杠桿化從2016年就開始，而房企非銀行類融資，去年以信托等模式出現，大部分作為開發(fā)商土地融資的方式。包括最近開始涌現的股權融資，也是房企杠桿的一部分。以股權方式作融資多元化，比如股轉債就是股權融資，這樣可以不計入負債比例中。
從融資渠道來看，據同策研究院監(jiān)測，11月40家典型房企債權融資額占融資總量的37.21%；股權融資占總融資金額比重為62.79%，環(huán)比10月股權融資所占百分比增加超60個百分點。
同策研究院表示，過去多年，房地產行業(yè)融資始終以債權融資為主，盡管有信托、私募等形式，但往往淪為通道，“明股實債”現象十分普遍。如今，股權融資的盛行或多或少反映出房企資金壓力下被迫轉變融資方式的“無奈”。隨著融資渠道保持收緊，未來這種融資方式也將進一步蔓延。不過，股權和債權本身并不是沖突的融資途徑，發(fā)展到成熟階段的企業(yè)兩者都會運用，平衡財務杠桿，使企業(yè)資本結構優(yōu)化。
據分析，恒大地產第三輪投資者增資600億人民幣成11月最大亮點。借此，恒大的凈負債率將大幅降低，股東結構進一步優(yōu)化，資金成本和財務費用將持續(xù)下降，與入股的企業(yè)展開深度合作也將帶來更多機遇。這樣形式的股權融資，不只是解決資金問題的盲目搭伙，更是尋求企業(yè)戰(zhàn)略合作關系的規(guī)模擴張，不失為房企融資方式轉變的一種正面信號。
9日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，過去很多公司債發(fā)行空間較大，2018年各類資金壓力的風險會增加。一方面是金融去杠桿化，會使融資收緊。另一方面2015-2016年間發(fā)行的很多三年期債券開始到了兌付本金和利息的時候。所以要警惕類似債務壓力，當然對于一些善于收購的企業(yè)來說，關注部分債務壓力大的企業(yè)并收購其項目，也是一種控成本的項目并購方式。
國海證券認為，債券再融資壓力最大的是2020年。上市房企在2015年和2016 年通過增發(fā)分別募集到資金1626億元和1338億元，創(chuàng)下新高。2016年10月起，新一輪限購、限貸、限售等調控政策開啟后，截至2017年11月初，2017年房企通過股票增發(fā)融入資金僅158億元，與2015年和2016年相距甚遠。
張宏偉表示，國內融資渠道仍相對保持收緊，尤其是發(fā)行公司債融資，雖然發(fā)行公司債總額連續(xù)3個月環(huán)比增加，但融資總額83.61億元中僅15億元為境內發(fā)行，均為以前年度獲批并于本月發(fā)行的額度；創(chuàng)新融資方式仍是大部分房企融資的主要方式之一，其中典型的是與金融機構合作尋求貸款支持。海外融資和股權融資成房企緩解資金壓力的重要渠道。
嚴躍進認為，總體2017年資金面有收緊趨勢，但絕對不是大緊，重點房企融資方面表現還不錯。但是到了2018年差異化融資環(huán)境會形成，尤其是有類似租賃業(yè)務的房企，在融資方面有較好的機會，而對其他尤其兌付壓力大的房企，融資實際上以收緊為主，比如在債券利息方面，這個時候加快銷售回籠資金是主策略。
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