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9月底的國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)雨欲來(lái)，風(fēng)聲不斷。最為強(qiáng)悍的莫過(guò)于傳聞四大行將放寬首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的消息，實(shí)行了數(shù)年的限貸政策將松綁，房貸還清即可享受首套房?jī)?yōu)惠政策，而且購(gòu)房利率還有可能回到7折時(shí)代。這一消息背后，是國(guó)內(nèi)樓市節(jié)節(jié)攀升的庫(kù)存壓力，調(diào)控政策是否放松在即？限貸政策放寬的程度有多大？
庫(kù)存壓力
“難做啊，今年的年終獎(jiǎng)估計(jì)是夠戧了。”華南某上市房企的營(yíng)銷總監(jiān)私下吐槽。在許多開發(fā)商看來(lái)，今年金九銀十成色大減。9月前三周，廣州全市新建商品房成交量為3011套，相比去年同期的4666套下降了35.5%。另一方面廣州新房的可售貨量也頻頻創(chuàng)新高，從8月中旬開始，廣州新房的可售貨量就已經(jīng)不斷攀升，每天可售貨量穩(wěn)定在13萬(wàn)套以上。9月20日，根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)天廣州新房可售貨量歷史上首次突破14萬(wàn)套。
庫(kù)存壓頂?shù)牟⒎莾H僅廣州一地，同樣是9月20日，北京樓市總庫(kù)存超過(guò)13萬(wàn)套，雖然不是歷史新高，但也創(chuàng)了近五年來(lái)的最高紀(jì)錄。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2014年1~8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)5.616億平方米，比7月增加了930萬(wàn)平方米，按100平方米/套換算，這可以提供562萬(wàn)套房屋。這一指標(biāo)也是連續(xù)29個(gè)月保持上漲，相比波段低點(diǎn)的2012年4月，全國(guó)商品房待售面積增幅達(dá)到86.4%。
按照地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，大量的庫(kù)存造成的首先是去化率不斷攀升，戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，廣州的去化周期已經(jīng)逼近15個(gè)月警戒線。而北京如果以近一年每月9萬(wàn)套住宅的消化速度計(jì)算，消化現(xiàn)有庫(kù)存也需要近17個(gè)月時(shí)間。
庫(kù)存壓頂，開發(fā)商的應(yīng)對(duì)方法不多，最重要的莫過(guò)于讓利消費(fèi)者。位于廣州城郊的奧園康威廣場(chǎng)9月中旬開盤，毛坯售價(jià)為9500元/平方米，帶裝修售價(jià)為1.1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元/平方米，相對(duì)于此前1.75萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，讓利幅度不可謂不大。受此影響，臨近增城廣園東板塊的翡翠綠洲也舉起了降價(jià)大旗，折后毛坯價(jià)格最低為8990元/平方米，與此前1.29萬(wàn)元/平方米的精裝價(jià)格相比，單價(jià)下滑近4000元。
降價(jià)去化的故事不僅僅發(fā)生在市郊，“一向堅(jiān)挺的市區(qū)項(xiàng)目也出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)”。合富輝煌的研究報(bào)告顯示，位于廣州海珠區(qū)的萬(wàn)科派9月第三周向市場(chǎng)推出300套公寓，帶裝修均價(jià)為2.7萬(wàn)元/平方米，最低為2.55萬(wàn)元/平方米。這與此前3.3萬(wàn)元/平方米的吹風(fēng)價(jià)相比，價(jià)格下行了近6000元。同樣的情況在廣州中心城區(qū)一些舊盤推新貨中也有呈現(xiàn)。
調(diào)控措施有變？
如廣州一般全線降價(jià)的城市似乎還不多見，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，只要樓市庫(kù)存繼續(xù)攀升，降價(jià)賣樓勢(shì)在必行。
但就在此時(shí)，市場(chǎng)傳出了限貸松綁的消息。9月22日，市場(chǎng)傳出消息，指在央行的授意之下，四大國(guó)有銀行將調(diào)整限貸措施。已全部清償原有房貸的客戶，再度申請(qǐng)房貸者，可視為首套房貸。而且消息稱，未來(lái)首套房貸利率將會(huì)下降至7折水平。
如果這一措施實(shí)行，堅(jiān)持了多年的樓市調(diào)控政策將名存實(shí)亡，限購(gòu)政策已經(jīng)基本退出歷史舞臺(tái)。截至9月24日，全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6地尚在執(zhí)行限購(gòu)政策，市場(chǎng)瘋傳珠海將在9月底10月初取消限購(gòu)。2011年“新國(guó)八條”涵蓋的一系列政策中，只有“限貸”政策尚未調(diào)整。
而單純放開限購(gòu)措施，效果似乎并不明顯。從呼和浩特等第一批放開限購(gòu)的城市看，成交數(shù)據(jù)只是略有反彈，而后又回歸冷清。放開房貸，則變成地方救市的最后一根稻草。8月初，紹興住建部門提出，不考慮購(gòu)房的貸款次數(shù)，二套房標(biāo)準(zhǔn)，以擬購(gòu)房家庭實(shí)際擁有的住房數(shù)量作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。9月底，青島市國(guó)土局發(fā)布文件，表示出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭清償原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。
隨后，市場(chǎng)開始傳出四大行放松限貸的消息。
松綁幅度有多大？
但對(duì)于如此重要的政策轉(zhuǎn)變，工農(nóng)中建四大行的態(tài)度頗為值得玩味，工行稱：“認(rèn)真貫徹國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策導(dǎo)向，一直以來(lái)積極支持個(gè)人住房和房地產(chǎn)開發(fā)的合理信貸需求。并將密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和相關(guān)政策的調(diào)整。”其余三行的回答也與之相類似，口徑統(tǒng)一，既沒(méi)有否認(rèn)也沒(méi)有肯定，只表示如果有消息將及時(shí)發(fā)布。
9月23日，上海興業(yè)和浦發(fā)銀行對(duì)外開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。“只要名下房產(chǎn)貸款已還清，再貸款銀行都會(huì)按首套房審批�！碑�(dāng)天浦發(fā)銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。但隨后不到三個(gè)小時(shí)，該負(fù)責(zé)人又向記者表示，該政策暫不執(zhí)行，未來(lái)何時(shí)成行將有待上級(jí)推進(jìn)。
無(wú)獨(dú)有偶，早在今年8月底，四大行之一的農(nóng)行就有人士曾向記者透露，他們已經(jīng)擬定好放寬限貸的政策，并已經(jīng)遞交給監(jiān)管部門。只要批復(fù)文件下達(dá)，將隨時(shí)可以調(diào)整限貸措施。
在經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)看來(lái)，國(guó)內(nèi)限貸措施經(jīng)過(guò)幾個(gè)階段。一開始國(guó)內(nèi)對(duì)于二套房的認(rèn)定是“認(rèn)貸不認(rèn)房”，只要以前有過(guò)貸款，不管有沒(méi)有還清，購(gòu)買第二套房的時(shí)候，都認(rèn)定為第二套；其后演變?yōu)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”，不管有沒(méi)有貸款，只要手頭有房產(chǎn)，在購(gòu)房時(shí)就認(rèn)為是第二套。現(xiàn)在執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的措施。“實(shí)事求是地看，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)有些過(guò)于嚴(yán)格�！瘪R光遠(yuǎn)認(rèn)為，但他同時(shí)表示，如果不管有多少套房子，只要還清貸款都算一套，這又“顯然違背了住房信貸政策差異化的初衷”。
記者從相關(guān)銀行人士處了解到，其制定的放松限貸的方案，其內(nèi)容類似于地方政府提出的內(nèi)容。只要購(gòu)房者已清償貸款，且賣一買一，銀行可將其再次購(gòu)買的房產(chǎn)認(rèn)定為一套住房。
中原地產(chǎn)華南總監(jiān)李耀智表示，目前改善型購(gòu)房需求占購(gòu)房比例約為30%，剛需70%；如果首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更改，改善型群體的比例將上升10%，市場(chǎng)成交量有望回升20%~30%。
指導(dǎo)單位：茂名市工業(yè)和信息化局
主辦單位：茂名市中小企業(yè)服務(wù)中心
服務(wù)運(yùn)營(yíng)單位：茂名易商企業(yè)服務(wù)科技有限公司
