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隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入弱周期,房地產(chǎn)基金也開(kāi)始了一些策略上的調(diào)整。為了規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn),地產(chǎn)私募在投資標(biāo)準(zhǔn)上都抬高了門(mén)檻,在項(xiàng)目抵押上也提高了要求。“中小房企的融資需求確實(shí)很迫切,但安全角度,不少地產(chǎn)私募對(duì)于中小房企的資金敞口是處于收縮狀態(tài)!
清科研究中心統(tǒng)計(jì),2014年上半年整個(gè)私募房地產(chǎn)基金47只房地產(chǎn)基金完成接近44億美元的基金募集,募資基金總數(shù)同比大幅度下降。而接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪的多名地產(chǎn)基金業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)進(jìn)入持續(xù)下跌通道,但弱周期已成為一種新常態(tài)。
樓市過(guò)冬
9 月23日,市場(chǎng)傳聞四大行將發(fā)布政策,只要房貸余額還清就都算首套房。目前四大行并未就此做出正式回應(yīng)。但據(jù)媒體報(bào)道,部分地方政府已經(jīng)松綁了房貸政策,如福州市政府正式發(fā)文,宣布購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后,再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的,按首貸認(rèn)定。而南京、杭州等地也出臺(tái)了類(lèi)似政策。
恒銀基金執(zhí)行總裁許鵬就此對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱(chēng),在政府最近的托市措施中,商業(yè)銀行松綁房貸可以說(shuō)是最直接、最“命中核心”的一項(xiàng)措施,意在保障購(gòu)房貸款的順暢和利率優(yōu)惠以刺激購(gòu)房者的購(gòu)房意愿。這種做法短期對(duì)市場(chǎng)的提振會(huì)有一定的效用,但無(wú)法從根本上扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)期。
許鵬認(rèn)為,2014年以來(lái),地產(chǎn)市場(chǎng)的自動(dòng)降溫是市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整機(jī)制在起作用。由于2013年全國(guó)房?jī)r(jià)的迅猛上漲,房?jī)r(jià)與剛需購(gòu)房者的購(gòu)房?jī)r(jià)位偏差越來(lái)越大。房?jī)r(jià)位于高位,投資客對(duì)投資收益的預(yù)期也發(fā)生了變化。再加上近幾年房?jī)r(jià)一直處于上漲通道,刺激了大量的需求釋放,從而透支了未來(lái)多年的住房需求。這種情況下,市場(chǎng)中的真實(shí)需求開(kāi)始萎縮,需求與供給的偏差值越拉越大。多因素的共振,地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)單靠目前的松綁信貸政策很難扭轉(zhuǎn)。
私募策略:收縮+困境投資
在房地產(chǎn)市場(chǎng)弱市背景下,地產(chǎn)私募在今年也出現(xiàn)了明顯的下滑態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示,今年上半年,整個(gè)私募房地產(chǎn)基金募資基金數(shù)量同比大幅下降。一些中小地產(chǎn)私募則因?yàn)轫?xiàng)目出問(wèn)題或者無(wú)法募集到新資金而退出了市場(chǎng)。
同時(shí),地產(chǎn)私募在今年呈現(xiàn)出“重商業(yè)、輕住宅”的情況。據(jù)清科統(tǒng)計(jì),從投資標(biāo)的種類(lèi)來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)占比超過(guò)60%,旅游地產(chǎn)日益火爆,養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大。其中后兩者的投資在2014年明顯加速。
目前,中國(guó)房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)規(guī)模僅在600億~700億元,與銀行房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)信托規(guī)模相比還是“九牛一毛”。但在地產(chǎn)下滑周期,地產(chǎn)金融各行業(yè)同此涼熱。今年以來(lái),地產(chǎn)信托領(lǐng)域就發(fā)生數(shù)起風(fēng)險(xiǎn)兌付事件;而對(duì)于地產(chǎn)私募而言,過(guò)去那樣在一、二、三線(xiàn)城市隨便投一個(gè)項(xiàng)目就可以獲得回報(bào)的機(jī)會(huì)也一去不返了。
許鵬對(duì)本報(bào)稱(chēng),在今年這種情況下,為了規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn),地產(chǎn)私募在投資標(biāo)準(zhǔn)上都抬高了門(mén)檻,在項(xiàng)目抵押上也提高了要求。“中小房企的融資需求確實(shí)很迫切,但安全角度,不少地產(chǎn)私募對(duì)于中小房企的資金敞口是處于收縮狀態(tài)!
另外,也有地產(chǎn)私募通過(guò)小規(guī)模介入“困境資產(chǎn)”的收購(gòu)來(lái)尋覓商機(jī)。德信資本董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理陳義楓對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱(chēng),弱周期下流動(dòng)性壓力凸顯,困境企業(yè)、困境項(xiàng)目、困境資產(chǎn)突然多了起來(lái)。一些大型房企出于業(yè)績(jī)目標(biāo)壓力,主動(dòng)以?xún)r(jià)換量,這樣就產(chǎn)生了明顯優(yōu)惠批量出讓機(jī)會(huì)。德信資本今年就從一家開(kāi)發(fā)商手中收購(gòu)了深圳某住宅區(qū)底層的街鋪,希望進(jìn)行改造提升后再轉(zhuǎn)手。
不過(guò),對(duì)于地產(chǎn)私募而言,今年的一個(gè)利好消息是私募基金納入證監(jiān)會(huì)監(jiān)管后,地產(chǎn)私募可以通過(guò)備案獲取私募基金管理資格,并能夠獨(dú)立發(fā)行契約型基金。
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