找服務(wù)
2013年至2021年被定位為中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金戰(zhàn)略準備期，而由此向后推算的老齡產(chǎn)業(yè)黃金井噴期則為2025年前后，“銀發(fā)經(jīng)濟”的產(chǎn)業(yè)鏈條亦會不斷地開疆拓土和趨于完整，除了保健、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)外，養(yǎng)老地產(chǎn)、老齡金融亦成為“兵家必爭”之地。
“2.02億到4.87億，從14.9%到30%。”這組數(shù)據(jù)不是描述誰的財富增長，而是從2013年到2053年中國老年人口總數(shù)變化和老齡化水平的預(yù)測數(shù)據(jù)。由輕度老齡化階段至重度老齡化階段，需要未雨綢繆的不只是大眾，還有亟待發(fā)掘新機遇的投資機構(gòu)。
10月9日首屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會上，全國老齡辦宣傳部主任刁海峰公開表示：“未來3~5年可能會出臺針對養(yǎng)老地產(chǎn)的支持政策�！倍谀壳罢爸耸挚蔁帷钡酿B(yǎng)老地產(chǎn)投資上，保險機構(gòu)、地產(chǎn)公司、信托公司等成為“跑馬圈地”的主力選手。
險資的“天然需求”
《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告2014》中有這樣一項結(jié)論值得關(guān)注，即中國老齡產(chǎn)業(yè)各板塊將逐步形成協(xié)同發(fā)展的態(tài)勢。目前的狀況是老齡服務(wù)市場先聲奪人，老齡房地產(chǎn)“炙手可熱”，老齡用品市場整體發(fā)展緩慢，老齡金融市場逐步覺醒。
中國保險機構(gòu)在養(yǎng)老地產(chǎn)的布局中，選擇了一套和國外經(jīng)驗有極大不同的商業(yè)模式，即打通產(chǎn)品端與投資端并耕耘“全產(chǎn)業(yè)鏈”。一位業(yè)內(nèi)分析師曾這樣總結(jié)上述商業(yè)模式的優(yōu)勢：“保險資金做養(yǎng)老社區(qū)將有效延長產(chǎn)業(yè)鏈，增加盈利渠道，實現(xiàn)全生命周期覆蓋，獲得超過資金投資假設(shè)的收益率，把地產(chǎn)運營的預(yù)售期提前至中年投保的時候，實現(xiàn)了產(chǎn)品端與投資端的直接對接。”
在過去兩三年里，每每與保險機構(gòu)的人碰面，寒暄的方式必然是“你們公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)沒？做養(yǎng)老社區(qū)沒？”在老齡化進程加快的背景下，這樣的場景似乎都無可厚非，但背后顯示出的則是保險資金在養(yǎng)老地產(chǎn)布局中“如日中天”的地位。
“布局早的公司在2006、2007年就已經(jīng)在研究中，而現(xiàn)在出手的基本上為時已晚。整個版圖就是那么大，后進入者是無法分得一杯羹的�！币晃槐ｋU機構(gòu)人士這樣形容目前保險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)布局上的競爭態(tài)勢。
2010年9月，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，保險系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資將超過2000億元。
事實上，保險公司對于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求是有天然性的。慕尼黑再保險董事會成員JoachimWenning近日在接受《第一財經(jīng)日報》專訪時表示：“大多數(shù)公司在布局時首先會面臨的問題是：究竟是否要自己耕耘。對于消費者而言，是選擇購買保險產(chǎn)品的同時即選擇單一的養(yǎng)老社區(qū)和服務(wù)，還是購買了保險產(chǎn)品后能拿到錢來選擇更多樣化的服務(wù)。也就是說，保險公司到底是只提供財務(wù)支持還是結(jié)合自有的養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)�！倍诔杀竞吞峁└＠目紤]，保險公司和養(yǎng)老社區(qū)往往是分開的。
另據(jù)慕尼黑再保險壽險大中華區(qū)總經(jīng)理張路群透露：“對比美國經(jīng)驗來看，其產(chǎn)品端和投資端往往是分開的，投資端往往是以REITs、抵押貸款證券等形式為體現(xiàn)，而國內(nèi)產(chǎn)品端和投資端對接的方式是極具中國特色的�！�
目前，國內(nèi)保險公司開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為三種類型：一是以郊區(qū)社區(qū)+養(yǎng)老服務(wù)的類型；二是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的類型；三是CCRC模式主導的類型，即持續(xù)護理退休社區(qū)(ContinueCareofRetirementCommunity)。而用戶分類上，大多是在基本養(yǎng)老之上的服務(wù)，主要針對中高端、高端用戶。
約70萬平方米的土地、6000多戶的規(guī)劃，泰康人壽是最先“吃螃蟹者”。近日作為泰康養(yǎng)老社區(qū)的“總設(shè)計師”，泰康人壽董事長陳東升公開表示，未來10年泰康人壽將投資1000億元用于全國約15個連鎖養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)�！拔覀儼佯B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當成事業(yè)來做，地產(chǎn)商追求高周轉(zhuǎn)率快速回籠資金，但泰康可以拿1000億10年不賺錢，現(xiàn)在我們實際投入的150億相比泰康管理的6000億資產(chǎn)，對投資回報的影響很小，所以我們更有耐心把我們的產(chǎn)品做得優(yōu)質(zhì)�！标悥|升的話也道出了保險和做養(yǎng)老地產(chǎn)的不同。
合眾人壽在國內(nèi)首家提出CCRC模式，被業(yè)界認為是中國保險產(chǎn)品模式一次大的創(chuàng)新。除上述兩家保險公司外，包括國壽、平安、新華、太平等多家保險公司均在積極布局養(yǎng)老地產(chǎn)。
房企：盈利模式是關(guān)鍵
較保險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式，房地產(chǎn)企業(yè)在這塊兵家必爭之地的爭戰(zhàn)似乎稍顯復雜及混亂，先不論多種多樣的模式、戰(zhàn)略、技術(shù)手段，就盈利模式房地產(chǎn)企業(yè)似乎已經(jīng)過了多輪探索。
據(jù)上述地產(chǎn)業(yè)人士分析：“目前包括‘招保萬金’在內(nèi)的幾乎所有大牌房企都已經(jīng)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，保守估計超過80家，不過盈利模式明晰、戰(zhàn)略清楚的并不是很多�！绷頁�(jù)一位大型險企人士透露：“和我們談相關(guān)合作方的地產(chǎn)機構(gòu)非常之多�！�
以國內(nèi)最為經(jīng)典的三個項目來分析，首家主打高端養(yǎng)老會員的親和源以會員制為主，東方太陽城以出售為主，而以萬科幸福匯為代表的開發(fā)商項目部分采取租售并舉的方式。對比保險公司的“如日中天”，上述三種類型均稍顯“后勁不足”。其中，現(xiàn)金流、后續(xù)服務(wù)等成為困擾盈利模式的核心議題。雖然盈利模式尚不明晰，但也不能阻止房企進軍的腳步，公開信息顯示，房企預(yù)定的養(yǎng)老地產(chǎn)項目已超過百個。
據(jù)《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告2014》分析，老齡房地產(chǎn)市場開發(fā)正當時，2040年以后，中國房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)新變數(shù)。從現(xiàn)在到2040年，房地產(chǎn)市場（養(yǎng)老地產(chǎn)、老年住宅、老年休閑社區(qū)）將是老齡產(chǎn)業(yè)開發(fā)的重點領(lǐng)域，此后，隨著整個房地產(chǎn)市場降溫，老齡房地產(chǎn)業(yè)可能轉(zhuǎn)入穩(wěn)定期。
而目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)有所作為的主要是萬科、綠城、保利三家。日前，在萬科將來要發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊當中，萬科集團總裁郁亮還特別介紹了社區(qū)養(yǎng)老部分。事實上，萬科方面曾對外表示，未來將在16個社區(qū)建養(yǎng)老配套綜合樓，全部由北京萬科的養(yǎng)老團隊持有和運營，不對外銷售，僅為滿足萬科小區(qū)的老人。
而根據(jù)萬科的規(guī)劃，社區(qū)養(yǎng)老還是其最主要的方式。據(jù)介紹，萬科首先要把社區(qū)養(yǎng)老推動起來，目前已經(jīng)有不同公司的很多嘗試，如北京、杭州、成都、青島都有嘗試，其中真正屬于養(yǎng)老地產(chǎn)范疇的應(yīng)該算作杭州的良渚項目，該項目定位高端，采取出售使用權(quán)的方式，并且配建了各種適合老年人的設(shè)施；但項目最終購買人主要是40多歲的群體，為未來養(yǎng)老準備。
萬科之外，2012年開始進入的保利地產(chǎn)目前在北京有“和熹會”項目、在上海西塘越項目中建立了“一地入會多地養(yǎng)老”的雛形，另外在廣州亦規(guī)劃了“社區(qū)+專業(yè)機構(gòu)”的模式。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在 10月9日首屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會上還公開表示：“未來，保利地產(chǎn)還將在全國每個省會城市落地一個具有國際化標準的專業(yè)機構(gòu)，形成品牌連鎖，最終輻射這個城市的業(yè)主，帶動保利地產(chǎn)的‘三位一體’中國式養(yǎng)老發(fā)展，三位一體指的是‘居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老’同時存在的養(yǎng)老模式�！贝送猓G城集團的學院式養(yǎng)老地產(chǎn)亦獨具特點。綠城做養(yǎng)老地產(chǎn)主打?qū)W院式，成立專門的教育公司做“老年大學”。
據(jù)國泰君安研究報告，從國外的經(jīng)驗來看，美國和英國做得比較好的開發(fā)商（DelWebb、McCarthy&Stone）都是以出售為主，從而保證現(xiàn)金流。而美國所有者和管理者分離，所以仍有專業(yè)管理者為項目提供后續(xù)的持續(xù)的服務(wù)，從而保證了項目品質(zhì)。REITs的發(fā)展也為養(yǎng)老地產(chǎn)提供更多的退出機制。
另據(jù)一位券商業(yè)人士分析：“借助低成本的REITs是諸多開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的訴求，而目前對于REITs的期待也到了一個前所未有的高度上。”
信托：多渠道介入
除了傳統(tǒng)房企和保險機構(gòu)外，各路資本都在想方設(shè)法地進入養(yǎng)老地產(chǎn)的投資領(lǐng)域。
在養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的金融機構(gòu)中，各家信托公司也在躍躍欲試，探尋信托投資養(yǎng)老地產(chǎn)的模式。據(jù)一位信托業(yè)內(nèi)人士表示：“信托所能解決的問題主要是輔助解決問題和開發(fā)產(chǎn)品兩個方面，信托可以依托制度優(yōu)勢和產(chǎn)品設(shè)計的靈活性來幫助解決項目運營中的融資問題，還可以設(shè)置養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)的消費信托�！�
舉例而言，信托可以通過成立信托計劃募集資金，在土地摘牌階段即以股權(quán)的形式為養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供資金支持；此外在建設(shè)過程中，信托依然可以募集資金為其提供后續(xù)建設(shè)資金，信托以其靈活的制度優(yōu)勢可以為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)解決全程融資問題。
有分析稱，對于信托公司來說，介入養(yǎng)老地產(chǎn)需要根據(jù)不同養(yǎng)老地產(chǎn)類型，采用不同模式。針對產(chǎn)權(quán)完整性的不同，可以采取傳統(tǒng)融資模式、資產(chǎn)管理形式、消費信托等方式進行。
而信托和保險公司的合作、和傳統(tǒng)房企之間的合作也在不斷加速推進中。除了信托外，私募基金等也有渠道為養(yǎng)老地產(chǎn)項目解決融資問題，不過目前市場上成形的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金多為養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)方自行成立，以其龐大的資本實力向自建項目提供持續(xù)強大的資金支持。不過，高投入、長周期和不可預(yù)期的收益也讓基金、信托徘徊不前，對于上述各類機構(gòu)如何進行合作亦成為各方下一步的關(guān)注焦點。
指導單位：茂名市工業(yè)和信息化局
主辦單位：茂名市中小企業(yè)服務(wù)中心
服務(wù)運營單位：茂名易商企業(yè)服務(wù)科技有限公司
