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繼限購(gòu)松綁后，約束房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力釋放的另一個(gè)政策限貸也開始松綁。有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，此次限購(gòu)限貸的松綁對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定的提振作用。在部分中小企業(yè)拋售的情況下，不少房地產(chǎn)基金迅速拉開接盤的架勢(shì)，開啟并購(gòu)的盛宴，地產(chǎn)并購(gòu)基金迎發(fā)力良機(jī)。
近日，德信資本舉行了“德聚盈1號(hào)—德信·天朝房地產(chǎn)并購(gòu)基金”的新聞發(fā)布會(huì)，該并購(gòu)基金以深圳橫崗荷坳地鐵口“水晶之城臨街商鋪”房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資標(biāo)的，對(duì)外募集不超過5000萬元人民幣的資金，目前資金已經(jīng)募集完畢。
當(dāng)下，并購(gòu)基金被越來越多的地產(chǎn)基金所青睞。在深圳，如新富資本、聯(lián)合創(chuàng)投等私募機(jī)構(gòu)都紛紛推出自己的地產(chǎn)并購(gòu)基金項(xiàng)目。德信資本董事長(zhǎng)陳義楓認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，整合提速，房地產(chǎn)基金可發(fā)揮扶強(qiáng)汰弱的作用，并購(gòu)基金大有可為。
地產(chǎn)并購(gòu)基金迎發(fā)力良機(jī)
德信資本董事長(zhǎng)陳義楓認(rèn)為，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，在政策和市場(chǎng)兩個(gè)因素的合力作用、共同演繹下，使得地產(chǎn)行業(yè)未來將轉(zhuǎn)向“窄幅波動(dòng)、緩慢上升”的長(zhǎng)期趨勢(shì)。從周期上看，兩年以內(nèi)將小幅走弱，但下探幅度有限，行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)崩潰崩盤的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)2015年下半年弱周期將會(huì)結(jié)束并開始復(fù)蘇。
本次限貸政策的調(diào)整，也在陳義楓研判市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)期之內(nèi)。陳義楓認(rèn)為，此次政策出臺(tái)，是從金融角度松綁房地產(chǎn)，將提升市場(chǎng)購(gòu)買力，改善房企的流動(dòng)性。將有力對(duì)沖下行壓力，平復(fù)弱周期下探的幅度，避免出現(xiàn)樓市大起大落的局面，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。
陳義楓認(rèn)為，在當(dāng)前這樣一個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)切換為新常態(tài)與弱周期疊加的市場(chǎng)環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)的分化在加劇，整合速度明顯加快，這一輪的并購(gòu)浪潮需要巨大的資金供給，這對(duì)房地產(chǎn)并購(gòu)基金而言，是發(fā)力的重要時(shí)機(jī)。作為房地產(chǎn)基金，可以在行業(yè)整合中扶強(qiáng)汰弱，深度參與到并購(gòu)當(dāng)中去。
房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，并購(gòu)成為永恒的主題，也會(huì)帶來機(jī)會(huì)，產(chǎn)生大量的折價(jià)購(gòu)買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的交易機(jī)會(huì)。此外，聯(lián)合創(chuàng)投董事長(zhǎng)徐志強(qiáng)還告訴記者，有些大型的房企或上市公司想快速回籠資金，地產(chǎn)基金進(jìn)行一次性買斷其下部分物業(yè)，再進(jìn)行包裝銷售，也給地產(chǎn)基金帶來很大的機(jī)遇，因此對(duì)于房地產(chǎn)基金而言，眼下將會(huì)迎來新一輪的并購(gòu)潮。
傾向選擇一線城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)已完成并購(gòu)交易73宗，總價(jià)值152.93億元，同比增長(zhǎng)2.09倍，地產(chǎn)并購(gòu)成了房地產(chǎn)基金和大型房企的“香餑餑”。
據(jù)介紹，德信資本此次推出的并購(gòu)基金“德聚盈1號(hào)—德信·天朝房地產(chǎn)并購(gòu)基金”的投資標(biāo)的是深圳橫崗荷坳地鐵口“水晶之城臨街商鋪”房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于深圳最大副中心龍崗區(qū)的核心地段，最大主干道旁、地鐵口臨街商鋪，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在5萬元/平方米左右，相對(duì)同地段商業(yè)物業(yè)，處于中低價(jià)位。
據(jù)德信資本天朝項(xiàng)目總經(jīng)理林俊浩介紹，德聚盈1號(hào)—德信·天朝房地產(chǎn)并購(gòu)基金，最高募集資金余額不超過人民幣5000萬元，在認(rèn)繳投資的前二天即完成70%的募集，目前，該款基金已經(jīng)封閉，并已投資到項(xiàng)目中。資料顯示，該款基金的還款來源是深圳橫崗荷坳地鐵口“水晶之城臨街商鋪”并購(gòu)項(xiàng)目的銷售回款逾7000萬元；此外，天朝集團(tuán)旗下深圳魯班大廈、深圳英郡年華、深圳御府名筑等項(xiàng)目，可實(shí)現(xiàn)銷售回款逾2.5億元，約為本基金規(guī)模的5倍。
這種由產(chǎn)業(yè)公司作為收購(gòu)發(fā)起人，獲取項(xiàng)目后進(jìn)行包裝、管理、增值，風(fēng)控要點(diǎn)都在交易對(duì)手即收購(gòu)發(fā)起人身上，類似于“局部參與模式”的信托項(xiàng)目。陳義楓表示，選擇這類業(yè)務(wù)一要選擇一線城市的項(xiàng)目，二要選擇好的合作伙伴。他還表示，當(dāng)前這個(gè)項(xiàng)目主要是提供融資，如果日后見到好的項(xiàng)目，也可能會(huì)和合作伙伴一起成立子公司，把項(xiàng)目接下來。
據(jù)了解，在該并購(gòu)基金項(xiàng)目中，德信資本要求天朝集團(tuán)先取得項(xiàng)目所有權(quán)，再用募集資金去對(duì)接，以確保并購(gòu)過程不出問題。
年化收益率可達(dá)40%
一方有資金無地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，另一方有團(tuán)隊(duì)卻缺乏資金，兩者對(duì)接合作便促成了地產(chǎn)并購(gòu)基金的誕生。事實(shí)上，房地產(chǎn)基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的中堅(jiān)力量，并且在里面挖掘到“金礦”。
徐志強(qiáng)介紹，目前多數(shù)并購(gòu)基金都是采用債權(quán)模式，少數(shù)采用“債權(quán)+股權(quán)”的模式，未來或許有更多的基金會(huì)參與一些股權(quán)型基金，或者買斷一些大型房企的部分物業(yè)，進(jìn)行整合出售，從中可賺取差價(jià)，甚至進(jìn)行物業(yè)證券化資本運(yùn)作�！笆召�(gòu)過來的項(xiàng)目可以打到七折或八折，以一年為周期，40%—50%的利潤(rùn)是沒問題的�！标惲x楓也表示，做房地產(chǎn)并購(gòu)，比單純給房企融資的利潤(rùn)要高得多，年化收益率能達(dá)到百分之三四十�！敖衲暧匈Y金壓力或經(jīng)營(yíng)指標(biāo)壓力的開發(fā)商多起來了，這種情況下有資金能買到好的便宜貨”。
從多個(gè)并購(gòu)基金的投資項(xiàng)目來看，多為商業(yè)項(xiàng)目，徐志強(qiáng)告訴記者，之所以選擇商業(yè)項(xiàng)目是因?yàn)椴①?gòu)項(xiàng)目的操作時(shí)間最好不要超過一年，否則成本就會(huì)很高�！吧虡I(yè)項(xiàng)目不限購(gòu)，去化速度會(huì)快一些，而且區(qū)域和位置好的項(xiàng)目投資價(jià)值是比較穩(wěn)定的�！钡�，并購(gòu)基金的范圍可以很寬泛，甚至是一線城市一些位置好的舊廠房、舊樓宇都可以成為并購(gòu)的對(duì)象。
如何甄別一個(gè)優(yōu)質(zhì)的并購(gòu)基金？徐志強(qiáng)給投資者的建議是：首先要看該基金投向標(biāo)的所處的區(qū)域、地段、用途以及周邊的業(yè)態(tài)和自身的租售價(jià)格狀況，其次是要看基金管理方和項(xiàng)目方的實(shí)力。而陳義楓則提出兩點(diǎn)考核因素：第一，并購(gòu)基金的交易結(jié)構(gòu)有沒有風(fēng)險(xiǎn)裸露的問題要關(guān)注；第二，并購(gòu)?fù)馕吨讨芷�，如果說風(fēng)險(xiǎn)敞口可以很好地解決，收益的分配也比較公道。至于其他的維度，跟一般的基金并沒有兩樣，這兩點(diǎn)是特殊之處。
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