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如果我們將房地產(chǎn)企業(yè)比喻為一臺(tái)電腦的話(huà)，企業(yè)資金儲(chǔ)備就這臺(tái)電腦的內(nèi)存，金融融資就是電腦的硬盤(pán)，網(wǎng)絡(luò)快慢就是房地產(chǎn)的景氣度，而電腦的CPU就是針對(duì)房地產(chǎn)的政策。“對(duì)普羅大眾來(lái)說(shuō)，最為關(guān)注的是房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和銷(xiāo)售景氣度，但是實(shí)際上，銷(xiāo)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有很重要，但是往往不是極端重要，而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最為重要的其實(shí)是CPU、內(nèi)存以及硬盤(pán)”，投融界一位分析師認(rèn)為。投融界（www.trjcn.com）是我國(guó)最大的融資服務(wù)交易平臺(tái)。
慢速“電腦”
我們都知道，一臺(tái)即使配置再高的電腦，當(dāng)裝載的軟件越來(lái)越多，當(dāng)打開(kāi)的頁(yè)面越來(lái)越多，運(yùn)行速度就會(huì)變慢，甚至死機(jī)。從2010年開(kāi)始，當(dāng)房地產(chǎn)這臺(tái)“電腦”加載的東西越來(lái)越多之后，這臺(tái)電腦的運(yùn)行速度開(kāi)始變慢了。
“從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史看，房地產(chǎn)一直受制于額外的牽扯，最初房地產(chǎn)發(fā)展受制于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，住房不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商品，而是社會(huì)福利之一。當(dāng)時(shí)，這臺(tái)‘電腦’就發(fā)展很慢。當(dāng)我們將房地產(chǎn)作為商品看待的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)始步入黃金20年。之后，房地產(chǎn)又有了新的牽絆，如房地產(chǎn)與投資泡沫、房地產(chǎn)與社會(huì)保障的關(guān)系、房地產(chǎn)與金融泡沫的關(guān)系等等，為了顧及后者，只能給房地產(chǎn)帶上‘枷鎖’，這些‘枷鎖’也就是前幾年的‘限購(gòu)’‘限貸’等等”，投融界平臺(tái)一位專(zhuān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的投資方解釋說(shuō)。
按照該房地產(chǎn)投資商的觀點(diǎn)，當(dāng)我們將地產(chǎn)作為單純的商品看待的時(shí)候，房地產(chǎn)處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)給房地產(chǎn)附加的東西越來(lái)越多的時(shí)候，填滿(mǎn)了硬盤(pán)、堵塞了內(nèi)存、降低了運(yùn)算速度，房地產(chǎn)要么是超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，比如說(shuō)2000年至2008年，要么是慢速運(yùn)轉(zhuǎn)，比如說(shuō)過(guò)去的五年。
要讓一臺(tái)電腦回歸正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最簡(jiǎn)單的辦法就是重啟，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在重啟。
重啟“電腦”
要重啟房地產(chǎn)這臺(tái)“電腦”，就先重啟的就是CPU。3月30日，央行與財(cái)政部、住建委等部門(mén)聯(lián)合行動(dòng)，發(fā)布了刺激樓市的政策。央行和銀監(jiān)會(huì)的政策是對(duì)商業(yè)貸款的二套房，降低首付比例至40%，公積金貸款的商業(yè)二套房，貸款比例降低至30%。財(cái)政部則對(duì)2年以上普通住房對(duì)外銷(xiāo)售免征營(yíng)業(yè)稅。
如果我們據(jù)此而向前推，之前的降低貸款利率以及銀行準(zhǔn)備金率，已經(jīng)是松綁樓市、重啟樓市的信號(hào)。
要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重啟，僅僅是政策刺激還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在去除房地產(chǎn)企業(yè)“政策枷鎖”之后，房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著市場(chǎng)銷(xiāo)售慘淡、庫(kù)存壓力過(guò)大、資金周轉(zhuǎn)困難等“枷鎖”。但是，只要一臺(tái)電腦CPU實(shí)現(xiàn)了重啟，那么包括其它硬件也都會(huì)有所改觀，其中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最為重要的就是內(nèi)存——庫(kù)存以及硬盤(pán)——融資。
融資重啟
房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大體可以分為兩類(lèi)，剛性需求以及投機(jī)需求，而剛性需求又可分為絕對(duì)剛性需求以及改善性需求�！袄缒贻p人結(jié)婚購(gòu)買(mǎi)婚房就是絕對(duì)剛性需求，中年人出售小房子，購(gòu)買(mǎi)大房子就是改善性需求”，投融界的分析師解釋說(shuō)。
在投融界該研究員看來(lái)，此次房地產(chǎn)新政，瞄準(zhǔn)的是改善性需求，但是也覆蓋了部分投機(jī)性需求。將會(huì)消化房地產(chǎn)企業(yè)在上一輪“限貸限購(gòu)”政策下的庫(kù)存，房地產(chǎn)企業(yè)也能回籠一部分資金。
“消化庫(kù)存只能讓地產(chǎn)企業(yè)回歸常態(tài)，但是如果要繼續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還需要重啟融資”，投融界分析師這樣認(rèn)為。
“上一輪對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策收緊，其實(shí)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)也是幸運(yùn)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟了新的融資渠道和方式，而這些手段可以在此輪地產(chǎn)發(fā)展階段使用”，該投融界分析師補(bǔ)充說(shuō)。
在投融界看來(lái)，此輪房地產(chǎn)企業(yè)融資，可以說(shuō)借鑒了“互聯(lián)網(wǎng)+”的方式，按照“房地產(chǎn)+”的方式進(jìn)行融資。
房地產(chǎn)+
根據(jù)投融界觀察，此輪房地產(chǎn)融資渠道有如下幾類(lèi)：
房地產(chǎn)+銀行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸一直都是房地產(chǎn)最重要的融資工具，房地產(chǎn)企業(yè)也是銀行的主要客戶(hù)，即使是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款收緊的時(shí)候。隨著前期的兩次降息、降準(zhǔn)，以及逐漸對(duì)房地產(chǎn)貸款政策的放松，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行“拿錢(qián)”將會(huì)繼續(xù)，甚至融資的成本會(huì)低于前一階段。
房地產(chǎn)+金融。在投融界看來(lái)，由于政策的變換不定，金融地產(chǎn)這一房地產(chǎn)新趨勢(shì)，在我國(guó)被大大提前和加速。包括地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)信托基金REITs、房地產(chǎn)債券都屬于“房地產(chǎn)+金融”的范疇。
房地產(chǎn)+P2P。P2P已經(jīng)成為我國(guó)金融市場(chǎng)重要的一個(gè)部分，也正在納入監(jiān)管范疇，后續(xù)P2P平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)會(huì)更為規(guī)范，P2P或會(huì)進(jìn)一步擁抱房地產(chǎn)融資。不過(guò)為了防控風(fēng)險(xiǎn)，P2P平臺(tái)一直在分散、拆分融資標(biāo)的，傾向于小額的融資標(biāo)的，所以，P2P平臺(tái)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的擁抱可能會(huì)更熱烈一些。
房地產(chǎn)+證券。上市融資是眾多房地產(chǎn)夢(mèng)寐以求的，根據(jù)投融界統(tǒng)計(jì)，目前滬深兩市，上市的房地產(chǎn)企業(yè)約為160家左右，已經(jīng)上市的企業(yè)可以通過(guò)定增、發(fā)行債券等方式融資，而滬深兩市并未限制地產(chǎn)企業(yè)上市，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)同樣有上市的機(jī)會(huì)。另外，雖然目前火熱的新三板尚且沒(méi)有地產(chǎn)企業(yè)，但是這并不意味著將地產(chǎn)企業(yè)拒之門(mén)外。
房地產(chǎn)+投融界。投融界（www.trjcn.com）是中國(guó)最大的融資服務(wù)交易平臺(tái)，擁有超百萬(wàn)的投融資機(jī)構(gòu)、企業(yè)與個(gè)人用戶(hù)入駐。擁有超過(guò)20萬(wàn)家資金方，持有資金3萬(wàn)億。面對(duì)這樣一個(gè)龐大的潛在資金池，需要融資的房地產(chǎn)企業(yè)不容錯(cuò)過(guò)。實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)在投融界平臺(tái)非常活躍，有不少地產(chǎn)企業(yè)都通過(guò)投融界平臺(tái)成功融資。所以，以投融界領(lǐng)銜的一批互聯(lián)網(wǎng)融資平臺(tái)，也是今后地產(chǎn)企業(yè)融資的重要選擇。
地產(chǎn)限制政策正在去除，地產(chǎn)融資正在重啟，房地產(chǎn)行業(yè)正在重啟，一個(gè)重拾升勢(shì)的地產(chǎn)行情，也并非不可能。
指導(dǎo)單位：茂名市工業(yè)和信息化局
主辦單位：茂名市中小企業(yè)服務(wù)中心
服務(wù)運(yùn)營(yíng)單位：茂名易商企業(yè)服務(wù)科技有限公司
